État des lieux de sortie : carreau fissuré, joints noircis — usure normale ou dégât du locataire ?

À l'état des lieux de sortie, le carrelage est le poste qui se discute le plus. Un carreau fissuré dans la cuisine, des joints noircis dans la douche, un silicone qui se décolle : le locataire parle d'usure, le propriétaire parle de dégât, et le gérant doit trancher avec les deux parties en face de lui. Cet article donne le regard technique du carreleur — celui qui permet d'attribuer une cause à chaque symptôme et d'écrire un constat que personne ne remet en question. Il s'adresse aux gérances et régies du canton de Vaud, qui peuvent le transmettre tel quel à un locataire ou à un propriétaire qui conteste.

Usure normale ou dégât : la définition qui tranche

Le principe du droit du bail est simple : le locataire restitue le logement dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. L'usure normale — celle qu'un usage soigneux produit avec le temps — est à la charge du propriétaire. Le dégât — ce qu'un usage anormal, un choc, une négligence ou un défaut d'entretien a provoqué — est à la charge du locataire, dans la limite de la valeur résiduelle de l'élément. Entre les deux, il y a les cas où la cause n'est pas visible à l'œil nu : c'est là que le carreleur intervient.

Les durées de vie admises et ce que cela change pour la facturation

Même lorsqu'un dégât est avéré, le locataire ne doit pas une remise à neuf : il doit la valeur résiduelle de l'élément abîmé. Les tables paritaires de durée de vie, éditées conjointement par les associations de locataires et de propriétaires et utilisées devant les autorités de conciliation vaudoises, servent de référence. Le raisonnement est linéaire : un élément dont la durée de vie admise est de trente ans et qui en a vingt a perdu deux tiers de sa valeur ; le locataire responsable n'en doit que le tiers restant.

Trois repères utiles pour un gérant, à vérifier dans l'édition en vigueur de la table :

• Carrelage de sol et faïence murale — amortis sur une longue durée, de l'ordre de trois décennies dans les tables usuelles. Dans un immeuble des années 1990, la part résiduelle facturable est faible, voire nulle.
• Joints ciment — suivent en principe la durée de vie du carrelage ; un rejointoyage ponctuel relève de l'entretien courant
• Joints silicone — durée de vie courte, de quelques années ; leur réfection fait partie du petit entretien et se renouvelle normalement entre deux baux

Conséquence pratique : sur un carrelage ancien, le débat sur la responsabilité d'un carreau cassé a souvent moins d'enjeu que la décision de le réparer ponctuellement ou de profiter du changement de locataire pour remplacer la pièce.

Carreau fissuré, cassé ou décollé : trois causes, trois responsabilités

Un carreau abîmé n'a que trois origines possibles, et elles se reconnaissent sur place :

1. Le choc — un objet lourd est tombé. Le carreau présente un point d'impact, une fissure en étoile ou un éclat net, et ses voisins sont intacts. C'est un dégât du locataire, dans la limite de la valeur résiduelle.
2. Le support — une fissure de chape ou un mouvement de dalle traverse plusieurs carreaux en ligne droite, parfois d'une pièce à l'autre. C'est le bâtiment, pas l'occupant. Un carreau isolé qui se fissure sans impact peut aussi venir d'un vide sous carreau à la pose.
3. L'humidité ou la pose — les carreaux sonnent creux, se soulèvent ou se décollent autour d'un point d'eau. La cause est une infiltration, une étanchéité absente ou un collage insuffisant. Le locataire n'y est pour rien, sauf s'il a laissé une fuite évoluer sans la signaler. Notre article sur les carreaux qui sonnent creux détaille le diagnostic.

Joints noircis, silicone moisi : entretien du locataire ou défaut d'étanchéité ?

C'est le point le plus fréquent et le plus mal jugé. Des joints noircis dans une douche peuvent résulter d'un manque de ventilation et de nettoyage — à la charge du locataire — ou d'une humidité qui vient de derrière la faïence, par une étanchéité défaillante — à la charge du propriétaire. Les indices qui permettent de trancher :

• La localisation — une moisissure limitée aux angles bas de la douche et au silicone est un sujet d'entretien ; une moisissure qui traverse les joints ciment en hauteur ou apparaît sur le mur voisin vient de l'intérieur de la paroi
• Le sondage — des carreaux qui sonnent creux autour de la zone noircie indiquent une infiltration, pas un défaut de nettoyage
• La ventilation — absence de fenêtre, extraction mécanique hors service ou obturée par le locataire : à documenter car cela change la responsabilité
• L'historique — un dégât d'eau antérieur dans le dossier de l'immeuble oriente immédiatement vers un défaut du bâtiment, voir notre protocole dégâts d'eau

Dans le doute, nous recommandons de ne pas rejointoyer avant d'avoir sondé : refaire des joints sur une infiltration active revient à la masquer jusqu'au prochain locataire. Nos conseils d'entretien du carrelage et des joints peuvent être remis à l'entrée pour prévenir ce type de litige.

Le constat du carreleur : ce qu'un rapport utilisable doit contenir

Lorsqu'un point est contesté, la gérance a besoin d'un document technique, neutre, qu'elle peut joindre au décompte de sortie ou produire en conciliation. Nos constats contiennent systématiquement :

• Des photos datées et numérotées, avec vue d'ensemble de la pièce et détail de chaque désordre
• La description factuelle du symptôme : dimensions, nombre de carreaux touchés, localisation exacte
• La cause probable et les éléments qui la fondent (impact, sondage, humidité mesurée, ligne de fissure)
• L'étendue : désordre isolé ou qui s'étend, risque d'infiltration ou non
• La recommandation : réparation ponctuelle, remplacement de zone ou investigation complémentaire, avec les conditions (référence disponible, carreaux de réserve)
• Ce qui n'est pas de notre ressort : nous décrivons et qualifions techniquement ; l'imputation finale et le calcul de la valeur résiduelle restent du ressort de la gérance

Notre engagement envers les gérances

Carrelage du Lac accompagne les gérances vaudoises sur les états des lieux contestés, à Lausanne, dans l'Ouest lausannois, sur la Riviera et la Côte. Notre engagement :

• Constat technique sous 48 heures après la demande, sur place, appartement occupé ou vide
• Un rapport neutre et photographié, rédigé pour être transmis au locataire ou au propriétaire
• Un sondage systématique des zones humides avant toute recommandation de rejointoyage
• Une proposition par niveau : réparation ponctuelle ou remplacement, avec les délais associés
• Un interlocuteur unique, technicien avec Maîtrise Fédérale, joignable sous 24 heures ouvrées