Garantie des travaux de carrelage : SIA 118, réception d’ouvrage et défauts

Un carrelage se juge le jour de la réception, et il se juge encore deux ans après. Entre les deux, un joint qui se fissure, un carreau qui sonne creux ou une trace d'humidité sous une douche posent la même question au gérant : est-ce couvert, par qui, et dans quel délai faut-il réagir ? La réponse est dans la norme SIA 118, à condition qu'elle ait été intégrée au contrat — et dans les réflexes à avoir le jour de la réception. Cet article explique aux gérances, régies et administrateurs de PPE comment se déroule une réception, quels délais s'appliquent, ce que la garantie couvre et ne couvre pas, et comment faire valoir un défaut sans perdre ses droits.

La réception d'ouvrage : procès-verbal, réserves et photos

La réception est le moment où le maître d'ouvrage — la gérance pour le propriétaire, ou l'administrateur pour la PPE — vérifie l'ouvrage avec l'entreprise et l'accepte. C'est un acte juridique, pas une formalité : c'est à partir de la réception que courent les délais de garantie, et c'est à ce moment que les défauts visibles doivent être signalés. Selon la norme SIA 118, l'entreprise annonce l'achèvement des travaux, et la vérification commune a lieu dans le mois qui suit ; si elle n'a pas lieu dans ce délai, l'ouvrage est réputé reçu. Pour une réception utile :

• Un procès-verbal écrit, daté, signé par les deux parties, qui liste ce qui a été vérifié et ce qui est réservé
• Des réserves précises — « joint silicone à reprendre au pied du receveur, angle gauche » plutôt que « finitions à revoir » — avec un délai de levée
• Des photos de l'ouvrage reçu, pièce par pièce, annexées au procès-verbal
• Les contrôles techniques faits sur place : planéité à la règle, sondage au maillet des zones de passage, écoulement à l'eau d'une douche ou d'un balcon, aspect des joints et des silicones
• Pour une PPE : l'administrateur signe sur la base du mandat de l'assemblée ou du comité ; le copropriétaire concerné est invité mais ne signe pas seul

Des défauts mineurs n'empêchent pas la réception : ils sont consignés et corrigés. Des défauts importants, qui rendent l'ouvrage impropre à l'usage, justifient de refuser la réception jusqu'à leur correction. Nous préparons chaque réception avec notre propre contrôle et un dossier photo avant / après, pour que la gérance n'ait qu'à vérifier.

Les délais de garantie et d'avis des défauts selon SIA 118

La norme SIA 118 n'est pas une loi : elle s'applique lorsque le contrat ou l'offre acceptée y fait référence. C'est la base contractuelle usuelle des gérances et des régies vaudoises, et celle de toutes nos offres. Elle est plus favorable au maître d'ouvrage que le régime légal du Code des obligations, en particulier sur les délais.

Les délais indiqués correspondent à l'édition en vigueur de la norme et au droit révisé ; nous recommandons à chaque gérance de vérifier les dispositions exactes de ses contrats-cadres. Ce que le tableau montre surtout : sans référence à SIA 118 dans l'offre adjugée, la gérance perd le délai de garantie de deux ans et le renversement de la charge de la preuve. C'est l'un des points à contrôler avant d'adjuger, voir notre article sur la lecture des offres de carrelage.

Défaut apparent ou défaut caché : exemples concrets

La distinction compte parce qu'elle détermine quand le défaut doit être signalé :

• Défauts apparents — visibles à la réception avec une vérification normale : différence de niveau entre deux carreaux, joint de largeur irrégulière, carreau ébréché, silicone absent, planéité hors tolérance à la règle, coupe visible mal placée. Ils doivent figurer au procès-verbal ; non signalés, ils sont réputés acceptés.
• Défauts cachés — invisibles à la réception, révélés par l'usage ou le temps : carreau qui se met à sonner creux, joint ciment qui se fissure sur une ligne, infiltration sous une douche, efflorescences sur un balcon, décollement après la première saison de chauffage. Ils se signalent dès leur découverte, pendant le délai de garantie ou après, dans la limite de la prescription.

Une infiltration découverte dans une salle de bain neuve est à la fois un défaut caché et un sinistre : elle se traite selon la garantie et selon notre protocole dégâts d'eau, sans attendre la fin du délai.

Que faire quand un défaut apparaît

1. Avis écrit immédiat à l'entreprise — courriel ou courrier, avec la date, la localisation, la description et des photos. L'oral ne protège pas la gérance.
2. Constat contradictoire sur place, entreprise et gérance présentes, avec procès-verbal : le défaut est décrit, sa cause probable est discutée, et la mesure corrective est convenue.
3. Reprise par l'entreprise dans un délai convenu par écrit. C'est son droit et son obligation : la gérance ne peut faire intervenir un tiers aux frais de l'entreprise que si celle-ci refuse ou ne s'exécute pas dans le délai.
4. Réception de la reprise, avec photos, et classement au dossier de l'immeuble.
5. En cas de désaccord sur la cause — défaut de pose ou usage anormal, dégât d'un tiers — une expertise neutre tranche ; nos constats sont rédigés pour pouvoir être produits dans ce cadre.

Ce que la garantie ne couvre pas

La garantie porte sur les défauts de l'ouvrage, c'est-à-dire sur ce qui n'est pas conforme au contrat ou aux règles de l'art. Elle ne couvre pas :

• L'usure normale — ternissement des joints dans les passages, émail qui perd son brillant, silicone qui vieillit
• Le défaut d'entretien — joints noircis par manque de ventilation, produits acides sur une pierre naturelle, silicone jamais nettoyé ; nos conseils d'entretien du carrelage et des joints font partie du dossier de réception
• Le dégât d'un tiers — choc d'un déménagement, appareil posé par un autre artisan, fuite d'un appareil du locataire
• La modification par un autre artisan — perçage de la faïence, démontage d'un receveur, intervention sur l'étanchéité par le sanitaire
• Les mouvements du bâtiment hors de la responsabilité du carreleur, lorsque le support a été réservé dans l'offre et que la gérance a renoncé à sa reprise
• Les variations d'aspect propres au matériau — nuances de teinte d'une pierre naturelle, légères différences entre lots de fabrication signalées avant la pose

Notre engagement envers les gérances

• SIA 118 comme base contractuelle de chaque offre, sans exception
• Une réception préparée : autocontrôle, procès-verbal type, dossier photo avant / après remis à la gérance
• Un constat contradictoire sous 48 heures après tout avis de défaut écrit
• Une reprise planifiée par écrit, exécutée par notre équipe, réceptionnée avec photos
• Une priorité absolue aux infiltrations, traitées comme des sinistres et non comme des réclamations
• Un interlocuteur unique pendant toute la durée de la garantie